隨著我國基礎(chu)設(she)施公(gong)募REITs試(shi)(shi)點(dian)政策的出臺(tai)，首(shou)批REITs試(shi)(shi)點(dian)項(xiang)目申報工作2020年也正(zheng)式啟動，社會各界十分關注(zhu)。受國家發展(zhan)改革委(wei)(wei)的委(wei)(wei)托，中咨(zi)(zi)公(gong)司承擔(dan)了(le)首(shou)批項(xiang)目評估(gu)工作。評估(gu)期(qi)間，在國家發展(zhan)改革委(wei)(wei)投資司的直(zhi)接指導下(xia)，中咨(zi)(zi)公(gong)司召開專(zhuan)家集中評估(gu)會，還(huan)組織(zhi)了(le)多次專(zhuan)題研討會。從(cong)評估(gu)的實踐經(jing)驗看(kan)，我覺得(de)REITs試(shi)(shi)點(dian)項(xiang)目申報工作至少需要重點(dian)關注(zhu)以下(xia)六個(ge)問題。

一是項目性質和邊界要清晰。試(shi)點項目(mu)(mu)首先必(bi)須是(shi)基(ji)礎設施(shi)(shi)(shi)，不能(neng)是(shi)房地(di)產(chan)(chan)或(huo)(huo)產(chan)(chan)業(ye)類(lei)(lei)項目(mu)(mu)。從基(ji)礎設施(shi)(shi)(shi)切(qie)入，這是(shi)中國(guo)公募REITs的(de)(de)(de)顯(xian)著特征。基(ji)礎設施(shi)(shi)(shi)提供(gong)公共服務(wu)，具有一(yi)定的(de)(de)(de)壟(long)斷性和公益性，項目(mu)(mu)收益相對穩定，具備優質(zhi)底層資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)必(bi)要條(tiao)件。關于基(ji)礎設施(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)具體(ti)行業(ye)，除了REITs試(shi)點政策規定之(zhi)外，還(huan)可參考國(guo)家(jia)統計局《2017年國(guo)民經濟行業(ye)分類(lei)(lei)》。公募REITs是(shi)資(zi)產(chan)(chan)IPO，原始(shi)權益人名下可能(neng)有多項資(zi)產(chan)(chan)，REITs試(shi)點是(shi)將其中的(de)(de)(de)一(yi)項或(huo)(huo)多項資(zi)產(chan)(chan)拿出來(lai)上(shang)市，如果(guo)REITs資(zi)產(chan)(chan)范圍僅是(shi)企業(ye)資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)一(yi)部分，需要先進行資(zi)產(chan)(chan)剝離和重(zhong)組(zu)，保障(zhang)REITs的(de)(de)(de)底層資(zi)產(chan)(chan)邊界是(shi)清晰的(de)(de)(de)、獨立(li)的(de)(de)(de)。

二是項目投資管理要合規。基本建(jian)設(she)程序是(shi)我國(guo)建(jian)國(guo)以來，特別是(shi)改革開(kai)放以來投資建(jian)設(she)規律和(he)實(shi)踐經驗的(de)(de)總結(jie)，貫穿項(xiang)目(mu)全過程。基礎REITs試(shi)點要(yao)求(qiu)(qiu)的(de)(de)投資管(guan)(guan)理(li)手(shou)續是(shi)現行法律法規條件下的(de)(de)最小化要(yao)求(qiu)(qiu)，具有(you)強制(zhi)性，也(ye)是(shi)保障投資利益的(de)(de)基礎條件。項(xiang)目(mu)投資管(guan)(guan)理(li)涉及(ji)多(duo)個(ge)部(bu)(bu)門(men)，包括發改、土(tu)地(di)、規劃、環(huan)保、住建(jian)等部(bu)(bu)門(men)。在(zai)投資項(xiang)目(mu)合規性審(shen)查(cha)中(zhong)，審(shen)批(pi)、核(he)準或(huo)備案是(shi)投資決策階段最重(zhong)要(yao)的(de)(de)手(shou)續，評估(gu)發現，申報項(xiang)目(mu)審(shen)核(he)備案手(shou)續總體上(shang)相對齊(qi)備，而土(tu)地(di)、規劃等環(huan)節(jie)的(de)(de)合規性問題(ti)較(jiao)多(duo)，特別是(shi)土(tu)地(di)，由于我國(guo)土(tu)地(di)所有(you)權(quan)和(he)使用(yong)權(quan)分離，土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)取得方式(shi)多(duo)樣，其(qi)權(quan)屬手(shou)續比較(jiao)復雜，還涉及(ji)或(huo)有(you)的(de)(de)土(tu)地(di)增值(zhi)稅，因此合規性問題(ti)比較(jiao)突出。此外，對于高能耗項(xiang)目(mu)，例如數(shu)據中(zhong)心（IDC）和(he)倉儲(chu)物流冷鏈項(xiang)目(mu)，2010年以后要(yao)求(qiu)(qiu)有(you)節(jie)能主管(guan)(guan)部(bu)(bu)門(men)審(shen)查(cha)意見(jian)。

三是項目權益轉讓限制要解除。基礎(chu)設施公(gong)募REITs是(shi)權(quan)益融(rong)資(zi)，要求項(xiang)目(mu)(mu)(mu)公(gong)司股(gu)權(quan)必須(xu)100%轉(zhuan)(zhuan)讓給公(gong)募基金，與(yu)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)公(gong)司股(gu)權(quan)有(you)關的權(quan)益，例如特(te)許經營權(quan)、土地(di)使用權(quan)等，是(shi)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)資(zi)產(chan)價值(zhi)的重要組成部分。雖然資(zi)產(chan)估(gu)值(zhi)主要采(cai)用收益法，但各(ge)種權(quan)益是(shi)估(gu)值(zhi)的內在支(zhi)(zhi)撐。此(ci)外，地(di)方政府或(huo)園(yuan)區管委(wei)會在招商(shang)引資(zi)引入項(xiang)目(mu)(mu)(mu)時(shi)，往往承諾稅收或(huo)其他(ta)(ta)優惠政策，但同時(shi)對項(xiang)目(mu)(mu)(mu)公(gong)司的股(gu)權(quan)轉(zhuan)(zhuan)讓及其相關權(quan)益常有(you)一些限制，因此(ci)在開(kai)展(zhan)REITs試(shi)點工作時(shi)，必須(xu)解除(chu)各(ge)種限制條件(jian)。相比而言，像國有(you)資(zi)產(chan)轉(zhuan)(zhuan)讓進場交(jiao)易豁免，這(zhe)次試(shi)點過程(cheng)中(zhong)，各(ge)地(di)國資(zi)委(wei)積(ji)極(ji)支(zhi)(zhi)持，特(te)別是(shi)深圳市(shi)國資(zi)委(wei)，在全國率先出具專項(xiang)意見，提(ti)出“遵循等價有(you)償和(he)公(gong)平公(gong)正的原則(ze)公(gong)開(kai)規范(fan)發行，無需另(ling)行履(lv)行國有(you)資(zi)產(chan)交(jiao)易程(cheng)序”，帶(dai)動了其他(ta)(ta)省(sheng)市(shi)國資(zi)監管部門的跟進支(zhi)(zhi)持。

四是預期收益保持穩定性和成長性。資(zi)產(chan)現(xian)金(jin)(jin)流(liu)是REITs投資(zi)回報(bao)的(de)唯一(yi)來(lai)源。現(xian)金(jin)(jin)流(liu)保持(chi)穩定很關鍵，為(wei)了證明穩定性(xing)(xing)，要(yao)求資(zi)產(chan)近三年(nian)總體盈利(li)或(huo)凈現(xian)金(jin)(jin)流(liu)為(wei)正，項目收益以使用者付費為(wei)主，收入來(lai)源具有一(yi)定的(de)分散性(xing)(xing)。成長性(xing)(xing)體現(xian)在多方面，未(wei)來(lai)的(de)資(zi)產(chan)運(yun)營(ying)管(guan)理能力是基礎，同時項目的(de)剩余年(nian)限、資(zi)產(chan)規(gui)模(mo)、定價(jia)和調(diao)價(jia)機(ji)制，以及原始權(quan)益人的(de)可擴募資(zi)產(chan)都是重要(yao)的(de)考(kao)量因素(su)，試(shi)點階段優(you)先考(kao)慮(lv)行業龍頭企業，其申報(bao)的(de)項目風險相對(dui)更(geng)加(jia)可控一(yi)些。

五是試點項目具有示范性和創新性。我國公募REITs是(shi)(shi)前無古人的(de)(de)(de)創新(xin)事業(ye)，將打開基(ji)礎設(she)施(shi)通(tong)(tong)向(xiang)資(zi)本藍海的(de)(de)(de)通(tong)(tong)道(dao)。試點意(yi)味著(zhu)突破，其工作遇到很多實現想不(bu)(bu)到的(de)(de)(de)問題和困難(nan)是(shi)(shi)必(bi)(bi)然(ran)的(de)(de)(de)，必(bi)(bi)須具(ju)有開疆(jiang)拓土(tu)精(jing)神(shen)。同時，試點項(xiang)目必(bi)(bi)須具(ju)有一定(ding)的(de)(de)(de)示(shi)范意(yi)義或創新(xin)之處。在首批試點申報(bao)項(xiang)目中，具(ju)有創新(xin)意(yi)義的(de)(de)(de)案(an)例還是(shi)(shi)不(bu)(bu)少(shao)的(de)(de)(de)。例如某地鐵項(xiang)目，這次REITs試點采(cai)用市(shi)場化“網運分開”（地鐵線(xian)(xian)路資(zi)產(chan)與線(xian)(xian)路運營相分離(li)）模式，將過去PPP模式常常由(you)政府投資(zi)的(de)(de)(de)不(bu)(bu)動資(zi)產(chan)包（區(qu)間結構、軌道(dao)和車站等(deng)）作為底層資(zi)產(chan)，向(xiang)資(zi)產(chan)使(shi)(shi)用方收取(qu)使(shi)(shi)用費，在業(ye)內也是(shi)(shi)很有創意(yi)的(de)(de)(de)。

六是(shi)涉外(wai)項(xiang)目(mu)(mu)滿足(zu)外(wai)資(zi)管理特殊(shu)規定(ding)。隨著我國推動新一(yi)輪高水平(ping)對外(wai)開放，越來越多的企業和(he)項(xiang)目(mu)(mu)都(dou)涉及境(jing)(jing)外(wai)關(guan)系，資(zi)本的全(quan)球流動性越來越強，部分直接或間接控股股東是(shi)境(jing)(jing)外(wai)上市公司。對于涉外(wai)REITs項(xiang)目(mu)(mu)申報，至(zhi)少不能(neng)回避幾點：一(yi)是(shi)從項(xiang)目(mu)(mu)公司到境(jing)(jing)外(wai)頂層控股機構的股權(quan)關(guan)系必須清(qing)晰；二是(shi)某些敏感行(xing)業（例如(ru)數據中心）是(shi)否(fou)允許外(wai)資(zi)控股；三是(shi)上市公司的分拆上市是(shi)否(fou)需要(yao)股東一(yi)致同意或境(jing)(jing)外(wai)交易所（例如(ru)香港聯交所）批(pi)準；四要(yao)考慮出入(ru)境(jing)(jing)資(zi)金監管和(he)國際稅收協(xie)定(ding)等政(zheng)策規定(ding)。

由于時間關系，我結合REITs試點項目評估工作體會，就談這六(liu)個方面，謝謝大家(jia)！

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